李华芳：拉动内需不能单单指望楼市
作者:李华芳中央经济工作会议传出的“保增长”信号，正激起各地的响应。在15日举行的上海市房地产协会专题会议上，中房协相关人士透露，放松“二套房贷”等*策已上报决策部门。此举鼓励居民购房自住或者换大房子，意在刺激地方内需。自1998年取消福利分房以来，住房货币化、商品化、社会化的进程一度让房地产成为中国地方*府的支柱产业，为GDP的高速增长贡献良多。因此，拯救房地产自然就被视为“保增长”的不二法门。房地产行业的产业链比较长，因此有部分外溢效应，不仅是GDP增长的助推器，而且在吸纳就业方面也功不可没。总体而言，在房地产市场繁荣期间，经济减速和就业困难的声音相对来说就比较小。保持上海经济的持续增长以及就业稳定，有助于上海朝建设国际金融中心之路继续踏实迈进，也将对全国经济产生积极影响。因此松动“二套房贷”的限制，借机刺激楼市，并希望由此带动部分经济增长，是自然而然的考虑。同时，*府在廉租房和经济适用房建设方面也增加了相应的供给，以满足住房保障的需求。相关统计显示，截至今年10月底，上海市累计廉租住房受益家庭达到3.98万户，比去年同期增长52.6%。在目前观望情绪浓厚的市场氛围中，松动“二套房贷”以刺激楼市是否能达到预期的效果，很难说。同时要注意的是，*府在鼓励松动房贷*策之余，应该对银行作出风险警示。银行对贷款本来应该风险自担，但如果*府的鼓励信号变成了银行预期*府最后会兜底埋单，那么银行就会在资质审核和风险控制方面麻痹大意，极易造成大量的呆坏账，如果最后*府真的对呆坏账进行新一轮剥离，最终损失的是纳税人。还需注意，盲目大量提供经济适用房不一定可取。香港楼市是前车之鉴。亚洲金融危机后，港府提出每年兴建85000套廉租房供给市场，结果香港楼市从1997年的顶部到2003年的底部掉了70%。在经济不景气的时候，失业率上升，居民收入下降，对经济前景又缺乏信心，这时候增加房产供给，就会将楼市进一步压低。而4万亿投资中有9000亿元保障性住房投资，购买现有的房产或许是一个相对较好的办法。事实上，美国的次贷危机是因为想让消费不起住房的人拥有房产而引发的，因此不管是放松“二套房贷”，还是提供经济适用房，都要意识到*策的客观局限所在。而在当前的情况下，对于住房的需求可能存在，但是程度究竟有多大也不容易判断。因此，不能将所有的希望都寄托在楼市身上。楼市并非拉动内需唯一的救命稻草，在大部分消费者因为经济不景气而需要渡过难关的情形下，对楼市的需求恐怕并非是第一位的需求。当前的经济或将面临一段较长时期的调整，未来的困难来自进一步推动结构性调整和体制改革，而不是一个单一的局部的市场。归根结底，拉动内需要依靠普通消费者的需求和生产者的供给在市场调节下进行匹配。而在教育、医疗和养老保险的问题没有得到充分保障之前，消费者有没有消费的底气，恐怕还是一个疑问。(作者为上海金融与法律研究院研究员)